راهکار‌های ساخت خانه ارزان در طرح نهضت ملی مسکن
_ روزنامه ایران نوشت: برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال با هدف خانه‌دارشدن دهک‌های هدف (اقشار ضعیف و متوسط) اجرا می‌شود؛ بنابراین ساخت با هزینه کمتر، بار مالی طرح را برای دولت به عنوان متولی ساخت، کاهش می‌دهد، کاهش هزینه ساخت تأثیر مستقیم بر کاهش هزینه واگذاری دارد. یعنی اقشاری که متقاضی دریافت مسکن در نهضت ملی مسکن هستند، در نهایت واحد خود را با هزینه‌ای متناسب با توان مالی خود دریافت می‌کنند. کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار مسکن معتقدند دولت با اجرای چند سیاست می‌تواند هزینه ساخت در نهضت ملی مسکن را کنترل کند.
مهم‌ترین راهکار از نظر این کارشناسان تغییر شیوه‌های ساخت مسکن است. تغییر شیوه ساخت از سنتی به استفاده از فناوری‌های نوین در ساختمان‌سازی، منجر به سبک‌سازی ساختمان می‌شود و از سوی دیگر زمان ساخت را کاهش می‌دهد، هر چه ساختمان از نظر وزنی سبک‌تر و زمان ساخت آن کمتر باشد، هزینه تمام شده ساخت به طرز چشمگیری کمتر می‌شود. به این ترتیب با کاهش زمان ساخت، تورم سالانه ساخت مسکن هم کمتر خواهد بود.
تأمین مسکن ارزان
هدف دولت از ساخت ۴ میلیون مسکن، تأمین مسکن ارزان قیمت برای متقاضیان مصرفی است. یعنی دولت با حمایت‌های یارانه‌ای مختلف قصد دارد مشکل مسکن اقشار آسیب‌پذیر را حل کند. در این روش مسکن به صورت انبوه ساخته می‌شود. در ساخت انبوه مسکن به روش‌های مختلف می‌توان هزینه ساخت را کاهش داد. اگر قرار باشد مسکنی که برای واگذاری به اقشار کم درآمد ساخته می‌شود با قیمت تمام شده روز بازار به آن‌ها واگذار شود، هدف دولت در ساخت مسکن ارزان برای این اقشار را محقق نخواهد کرد.
ایرج گلابتونچی، دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی، برنامه‌هایی مانند معافیت مالیاتی سازندگان مسکن انبوه یا کاهش هزینه‌های بیمه‌ای را راهکاری در اجرای سیاست‌های ساخت مسکن ارزان می‌داند.
اما او تأکید می‌کند که برای کاهش قیمت مسکن اقشار ضعیف، دولت باید هزینه تمام شده ساخت را به روش‌های مختلف کم کند.
گلابتونچی به برخی از روش‌هایی که به کاهش هزینه ساخت منجر می‌شود، اشاره کرده و می‌گوید: «روش‌های ساخت با توجه به اقلیم و شرایط منطقه‌ای متفاوت است. ساخت مسکن در مناطق مختلف کشور نباید با یک شیوه مشترک باشد. شیوه‌های مختلف ساخت متناسب با شرایط اقلیمی مناطق هزینه‌ها را کاهش می‌دهد.»
او می‌افزاید: «روش‌های ساخت سریع، تلفیقی از استفاده از تجهیزات پیش ساخته و تجهیزات سنتی است. استفاده از شیوه تلفیقی، سرعت ساخت و کیفیت ساخت را بالا می‌برد.»
موضوع دیگری که این فعال بخش مسکن برای کاهش هزینه ساخت مسکن انبوه پیشنهاد می‌دهد، «مشارکت سازنده‌ها در فروش واحدها» است. به این ترتیب که «دولت به جای قیمت ساخت می‌تواند قیمت فروش را با تعیین شرایط و الزامات فنی در ساخت، به سازندگان ارائه دهد.»
به گفته گلابتونچی «در این روش مثلاً دولت حداقل شرایط فنی و مهندسی که ساختما‌ن‌ها باید داشته باشند، مشخص می‌کند و براساس رعایت شرایط و الزامات فنی، قیمت فروش برای سازندگان مشخص می‌شود. در این حالت نرخ مشارکت بالا می‌رود و تنظیم بازار مسکن صورت می‌گیرد. وقتی قیمت گذاری دستوری باشد و شاخص‌های تعدیل و تورم هم در قیمت فروش در نظر گرفته نشود این موضوع به‌تدریج کیفیت ساخت را پایین می‌آورد و دوام ساختمان کم و هزینه را بیشتر می‌کند.»
مهم‌ترین موضوعی که برنامه‌های انبوه‌سازی مسکن در کشور آن را دنبال کرده است تأمین زمین برای واگذاری به سازندگان است. با توجه به هزینه بالای زمین در قیمت تمام شده، تأمین زمین ازسوی دولت قیمت نهایی مسکن حمایتی را کاهش می‌دهد.
هدف دولت این است که با تأمین زمین رایگان یا ارزان، مسکن ارزان برای اقشار کم درآمد را ایجاد کند. اما برای نتیجه‌گیری بهتر از این برنامه دبیرسندیکای شرکت‌های ساختمانی معتقد است: «دولت می‌تواند در تأمین زمین مشارکت کند و ساخت و فروش را به سازنده واگذار کند. مشارکت سازنده در ساخت و فروش مسکن انبوه، به این گونه می‌تواند باشد که مثلاً با ساخت هزار واحد، ۵۰۰ واحد به سازنده واگذار شود تا به قیمت عرف منطقه بفروشد و ۵۰۰ واحد هم به دولت واگذار شود. با این شیوه، مقداری از بار تأمین مالی از دوش دولت برداشته می‌شود.»
ساخت مسکن در مناطق پرتقاضا
بر اساس قیمت زمین و مسکن، تقاضا برای مسکن در مناطق مختلف متفاوت است. اقشار ضعیف، متقاضی مسکن در مناطق ارزان‌تر هستند. این موضوعی است که به نظر دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی، می‌توان از آن برای کاهش هزینه ساخت بهره برد. به این ترتیب که «برآورد کنیم بازار مسکن در چه مناطقی متقاضی بیشتری دارد و بیشترین حجم ساخت در همان مناطق باشد. در این مناطق مثلاً اجازه ساخت هزار و ۵۰۰ واحد داده شود که ۵۰۰ واحد برای فروش به سازنده واگذار شود.»
همچنین واگذاری ساخت مسکن برای کارکنان ادارات، وزارتخانه‌ها و شرکت‌ها به سازندگان انبوه روش دیگری برای کاهش هزینه ساخت است. از سوی دیگر به اعتقاد کارشناسان بخش مسکن، اگر بخشی از عملیات ساخت مسکن به تعاونی‌ها واگذار شود، این اقدام در کاهش قیمت تمام شده مؤثر است.
گلابتونچی با اشاره به نقش تعاونی‌ها در ساخت مسکن ارزان می‌گوید: تعاونی‌ها نقش رابط میان دولت و سازندگان را برعهده دارند، تعاونی از دولت امکاناتی دریافت می‌کند و برای ساخت به بخش خصوصی سفارش می‌دهد. تعاونی هم در تأمین منابع مالی هم در مشارکت در ساخت می‌تواند فعالیت کند.»
مشکل مهمی که ممکن است در ساخت مسکن انبوه خود را نشان دهد دشواری در تأمین مصالح با کیفیت برای حجم بالای ساخت وساز است. دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی در این خصوص می‌گوید: در انبوه سازی‌ها، مانند ساخت ۴ میلیون مسکن، ممکن است بحران تأمین مصالح بروز کند. اما راهکار این است که با توجه با منطقه ساخت، مصالح متنوعی را استفاده کنیم. مثلاً در مناطق شمالی استفاده از چوب می‌تواند جایگزین استفاده از آهن باشد. یا مثلاً مؤلفه مسکن روستایی با مسکن شهری متفاوت است. استفاده از مصالح، متناسب با هر منطقه، موجب کاهش هزینه ساخت می‌شود یا برای هر منطقه، بسته‌ای ویژه برای ساخت طراحی شود. در ساخت مسکن انبوه از مواردی که ساخت پروژه را گران می‌کند می‌توان اجتناب کرد. مثلاً آسانسور از تجهیزاتی است که هزینه نهایی ساخت را بالا می‌برد. ساخت مسکن در طبقات کم در مناطق کم جمعیت که مشکلی در تأمین زمین ندارد به اعتقاد کارشناسان اقتصادی هزینه ساخت مسکن در این مناطق را کاهش می‌دهد.
به گفته گلابتونچی «در مجموع نوع طراحی بر اساس شرایط منطقه، بر هزینه‌های ساخت اثر دارد. همچنین تعیین مشوق برای سازندگان و پیمانکاران مانند کاهش مالیات سالانه و ارائه خدمات ویژه، منجر به کاهش هزینه نهایی ساخت می‌شود.»
زمان ساخت
زمانبندی اجرای پروژه نقش مهمی در کاهش قیمت ساخت دارد. وقتی ساخت پروژه‌ای در ۲ سال زمانبندی شود هزینه ساخت کم می‌شود. اما اگر زمان ساخت طولانی شود هر سال اضافه، تورم سالانه بیشتری را به هزینه ساخت تحمیل می‌کند. دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی معتقد است: «براساس توان سازنده و استعداد منطقه و نیاز منطقه باید برنامه زمانبندی مشخص شود. یا با استفاده از فناوری‌های جدید مانند روش ساخت «قالب تونلی» ساخت مسکن سریع با هزینه کمتر انجام شود.»
نکته مهم دیگر در ساخت مسکن ارزان و کاهش هزینه ساخت، استفاده از سازنده‌هایی با توان ساخت بالا است.
گلابتونچی با اشاره به این موضوع می‌گوید: «اگر دولت مشکل منابع داشته باشد سازندگان باید بتوانند با منابع خودشان کار را ادامه دهند و مسکن را به اتمام برسانند تا متولی ساخت منابع مالی را تجهیز کند. متأسفانه در مسکن مهر از سازندگان غیرحرفه‌ای هم استفاده شد که بر کاهش کیفیت ساخت اثر داشت. درحالی که استفاده از سازنده و طراحان شناسنامه‌دار کیفیت مسکن را تضمین و هزینه اضافه به دولت تحمیل نمی‌کند.»
او می‌افزاید: اگر تعامل بین سازنده توانا، تشکل‌های بخش خصوصی و دولت برقرار شود، قیمت تمام شده ساخت مسکن انبوه کاهش می‌یابد.»
