پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان

به گزارش خبرنگار حقوقی و قضایی ،  سرعت آپارتمان نشینی در کشور و نیز اجرای طرح هدفمندی یارانه ها چالش های بسیار بزرگی را برای آپارتمان نشینان و نیز مجریان قانون ایجاد کرده است. به عبارتی دیگر با اجرای طرح هدفمندی و حذف یارانه ها هزینه های مصرف آب، برق، گاز... به نرخ آزاد محاسبه می گردد و این امر سبب گردیده است که مشکلات و اختلافات بسیاری در آپارتمان ها بر سر این مسائل ایجاد گردد.

از همین روی و در جهت بالا بردن سطح آگاهی و دانش حقوقی مردم در این باره به بیان راهکارهای گذر از این چالش ها خواهیم پرداخت. اما موضوعی که بدان خواهیم پرداخت بحث هزینه های مشترک ساختمان می باشد که همیشه محل جدل و اختلاف همسایگان بوده است.

قسمت‌های مشترک

پیش از بیان موضوع لازم است که به بیان و تشریح قسمت‌های مشترک ساختمان و تفکیک آن از قسمت های اختصاصی پرداخت.

قسمت های مشترک ساختمان به قسمت هایی اطلاق می گردد که برای استفاده اختصاصی شخص یا واحدی خاص نباشد، به عبارتی دیگر علاوه بر اینکه این قسمت ها در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، به طور مستقیم یا غیر مستقیم نیز می تواند مورد استفاده تمام شرکا قرار گیرد.

بنابراین قسمت اختصاصی قسمتی از ساختمان است که برای استفاده انحصاری شخص یا واحد
خاصی می باشد، لذا حق استفاده از آن برای دیگران وجود نخواهد داشت.

اما این قسمت های مشترک شامل زمین زیر بنا، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، در ها، پنجره ها، راهرو ها، پله ها، پاگردها، پشت بام، محوطه ساختمان... می باشد.

اما یکی از مهترین هزینه های مشترک ساختمان هزینه های مربوط به قبوض آب، برق، گاز می باشد. این در حالی است که قبض های مشترک آب و گاز در آپارتمان ها همیشه می تواند محل اختلاف و جدل باشد، چه اینکه نحوه احتساب دقیق این هزینه ها غالباً دشوار می باشد.

در برخی آپارتمان ها این هزینه ها را بر اساس تقسیم هزینه بر تعداد ساکنان و افراد و در برخی بر اساس تعداد واحد ها محاسبه می گردد.

این روش ها در حالی اجرا می شود که هر کدام معایب و مزایایی دارا می باشند، به طور مثال در تعیین هزینه ها بر اساس تعداد واحدها ممکن است واحدی یک نفر باشد، بنابراین هزینه ای که می بایست پرداخت نماید عادلانه نخواهد بود. یا اینکه در تعیین هزینه ها بر اساس تعداد نفرات ممکن است نفرات واحدی پنج نفر باشد اما مصرفشان ازندازه یک خانواده دو نفری باشد.

بنابراین ملاحظه می گردد که این روش ها دارای معایبس می باشد که امکان تعیین دقدقی هزینه ها را ممکن نمی سازد. این در حالی است که قانون نحوه احتساب این هزینه ها را به صراحت اعلام نموده است.

قانون می گوید برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک، باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستاجر واحد بزرگ تر باید ۲ برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مساله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می کند. البته مطابق با قوانین امور املاک و اجاره نیز، علاوه بر مساحت، توافق شرکای ساختمان نیز می تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها  می توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند.

بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت های مشترک معتبر است اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستاجر) از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک)، به طور مساوی بین مالکان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسیم می شود.

این هزینه های مشترک از یک آپارتمان به آپارتمان دیگر نیز متغیر است به طوری که بعضی ساختمان ها تنها قبوض مشترک و هزینه نظافت راه پله ها را دارند، چه اینکه انشعاب های مجزا از هم دارند و بعضی آپارتمان ها هزینه هایی چون هزینه های چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنترل ها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، آسانسور، چاه های فاضلاب، گذرگاه های شوت زباله، زنگ اخبار و شیرهای آتش نشانی دارند.
اما امکانات مشترک یک ساختمان هر اندازه که باشد تفاوتی در نحوه پرداخت و لزوم آن ندارد بلکه فقط باید از قبل وظیفه مالکان، مستاجران و مدیر ساختمان معین شده باشد.

به این ترتیب اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک قرار گرفته باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند از محل اجاره بها هزینه ها را بپردازد و اگر در قرارداد این هزینه ها بر عهده مستاجر باشد، مدیر ساختمان از او مطالبه می کند و در صورت خودداری به مالک اصلی رجوع می کند، که اصولاً پرداخت این هزینه ها بر عهده مستاجر می باشد.

پس در بحث هزینه های مشترک آپارتمان ها و این که بر چه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض هستند، گفته می شود تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز می تواند به اراده و تصمیم اهالی ساختمان موکول شود که می توانند آن را به هر نحوی تعیین کنند، اما اگر ساکنان روش خاصی برای این کار تعیین نکرده اند تعیین سهم هر یک از مالکان و استفاده کنندگان از هزینه های مشترک یا بر اساس متراژ و مساحت واحدها خواهد بود و یا بر اساس نفرات.

یاسر میرزا جعفری نویسنده و حقوقدان